계약갱신청구권 거부 및 중도해지 방법과 사용시기는?

작성일 기준으로 1년이 넘는 기간 동안 꾸준하게 전세 보증금의 금액이 오르고 있습니다. 이는 임대차 3 법 중 계약갱신청구권으로 인한 상승이라는 의견이 있는데요, 실제로는 지금 현재 해당 권리를 행사하는 사람들이 많지 않다는 결과가 나왔습니다. 이는 다음 전세 계약 시 해당 권리를 행사하겠다는 사람들이 많기 때문으로 생각합니다. 처음 시행 이후 급하게 만들어진 임대차 3 법으로 인하여 많은 문제가 발생하였지만, 3년이 지난 지금 많은 문제들이 정리되고 있는 것 같습니다. 하지만, 아직까지도 임대차 3 법으로 인하여 임대인과 임차인간의 갈등이 발생하는 경우가 발생하고 있습니다. 그래서 오늘은 임대인 입장에서의 해당 권리 거부 방법과 임차인 입장에서의 계약 연장 중도 해지 방법에 대한 내용 및 계약 연장 사용 시기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

계약갱신청구권이란?

해당 연장 계약은 2020년에 임차인들을 보호하기 위하여 제정된 법으로 크게는 임대차 3 법 중 하나에 해당하는 법으로 기존의 전세 계약 기간 2년 이후 임차인이 계약 연장을 원할 시 1회에 한하여 보증금 인상을 최대 5%로 제한하여 계약을 연장하게 하는 법입니다. 해당 계약 연장을 위해서 임차인은 계약 만료일 6개월 이전부터 임대인에게 계약 연장 희망 여부를 전달하면 되는데요, 하지만, 급하게 제정된 법으로 다양한 문제가 발생하였고 이로 인하여 임대인과 임차인간의 다양한 갈등이 발생하였습니다. 다양한 문제 중 계약 연장 거부권과 연장 이후 중도해지에 대해서 조금 더 깊게 알아보도록 하겠습니다.

 

계약 연장 거부권?

임대차 3 법은 급격히 높아진 전세 보증금으로 인하여 어쩔 수 없이 이사를 해야 하는 임차인을 보호하기 위해서 제정된 법인데요, 반대로 말하면 임대인에게는 불리한 법입니다. 하지만, 임대인 또한 무조건적으로 계약갱신청구권을 받아들일 수는 없는데요, 그렇기 때문에 국토교통부에서는 계약 연장 거부권을 행사할 수 있는 조건을 만들었는데요, 아래의 경우 계약 연장을 거부하실 수 있습니다.

규정	내용
1호	임차인이 총 2회 납입을 하지 않은 경우
2호	임차인이 거짓으로 계약하였거나, 계약과 다른 목적으로 사용한 경우
3호	임대인과 임차인 간 합의가 이루어진 경우
4호	임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 재 임차 한 경우
5호	임차인이 해당 주택을 크게 파손한 경우
6호	임차한 주택이 어떤 이유로 멸실 된 경우
7호	재건축 또는 철거를 하는 경우
8호	임대인 또는 직계 가족이 거주하는 경우
9호	기타

 

위의 규정 중 실제로 거부할 수 있는 경우는 3호와 8호일 텐데요, 해당 규정의 실제 케이스가 궁금하신 분들께서는 국토교통부 Q&A란을 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

국토교통부 Q&A 바로가기

 

 

계약갱신청구권 중도해지 방법은?

임차인의 경우 임대차 3 법을 통한 계약 연장을 체결 후 계약기간 중간에 중도해지를 원하는 경우에는 희망 계약 해지일 기준 3개월 이전에 해지 의사를 임대인에게 알려주시면 됩니다. 이럴 경우 임대인은 3개월의 기간 동안 새로운 임차인을 찾을 기간을 가지게 되는데요, 보통의 경우 부동산의 공인중개사에게 요청하여 임차인을 찾게 됩니다. 그러는 과정에서 부동산 중개 수수료가 발생하게 되는데요, 이럴 경우 계약 연장의 중도해지는 계약의 묵시적 갱신에 대한 내용을 준용하기 때문에 법률적으로는 임차인이 아닌 임대인이 지불하여야 합니다.

 

위에서 말씀드린 묵시적 갱신의 경우 계약서를 작성하지 아니하고 계약을 연장한 경우에 해당하는데요, 보통의 경우 계약 연장을 하는 경우 보증금 금액을 증액하기 때문에 새로이 계약서를 작성하게 됩니다. 이렇게 계약서를 작성하였기 때문에 이는 임대차 3 법에 의한 계약 연장에 해당하지 않는다는 의견도 있는데요, 하지만, 계약서를 새로이 작성하였을지라도 실질은 계약 연장에 해당한다면 임대차 3 법의 연장 계약에 해당한다고 생각합니다.

 

계약갱신청구권 사용 시기는?

아래의 표는 아시아경제에서 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 사용하여 22년부터 24년까지의 동일 기간 동안 계약갱신청구권을 사용한 건수에 대한 통계입니다. 아래의 표를 보았을 때 2022년에는 계약연장권을 사용한 가구가 전체 전세 연장 계약 건 중 70%가 넘어가고 있습니다. 하지만, 2024년 현재의 경우 약 31%의 가구만 전세 연장권을 선택하고 있는데요, 아래의 표를 보았을 때 지금 현재 전세 연장을 고려하고 계신 분들께서는 지금 보다 향후 2년간 전세 금액이 점점 더 높아질 것으로 예상하고 있기 때문에 임대차 3 법에 따른 전세 연장권을 선택하지 않고 신규 전세 계약을 체결하는 것으로 생각합니다.

 

기간	비율	계약갱신권 사용 수	전세 연장 수
2022년 상반기	74%	23,824	32,390
2023년 상반기	36%	8,355	23,275
2024년 상반기	31%	6,981	22,605
합계	50%	39,160	78,270

 

그렇기 때문에, 향후 전세 보증금이 점점 더 오를 것으로 생각하시는 분들께서는 이번에 연장권을 선택하시는 대신 신규 계약을 체결하시는 것을 추천드립니다. 하지만, 앞으로 지금 현재 전세보증금이 너무 높다고 생각하시어 향후 보증금이 점점 낮아질 것으로 생각하신다면, 지금 계약 연장권을 사용하시는 것이 좋을 것으로 생각합니다.

 

오늘은 계약갱신청구권의 거부 방법과 중도해지 방법 및 계약 연장 사용 시기에 대해서 알아보았습니다. 지금 현재 임대차 3 법에 따른 계약 연장을 고려하고 계신 분들이 라면, LH와 HUG에서 제공하는 든든전세주택 또한 관심이 많으실 것 같습니다. 아래의 내용을 통하여 든든전세주택 또한 알아보시기 바랍니다.

 

LH HUG (허그) 든든전세주택 신청방법 및 위치 (서울, 경기)는?